12月8日至10日，中央经济工作会议在北京举行
，会议总结2021年经济工作
，分析当前经济形势
，部署2022年经济工作
。
在房地产方面
，会议提出
，要坚持房子是用来住的
、不是用来炒的定位
，加强预期引导
，探索新的发展模式
，坚持租购并举
，加快发展长租房市场
，推进保障性住房建设
，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求
，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展
。
相较于以往
，今年的中央经济工作会议对于房地产的定调在严守“房住不炒”底线
、发展长租房市场
，推进保障性住房建设的同时
，还首次提出了“探索新的发展模式”
，“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”
。对于房地产行业来说
，中央经济工作会议释放出的一些信号
，对于理解2022年房地产市场政策等有重要的作用
。
连续五年定调“房住不炒”
自2016年中央经济工作会议提出“要坚持房子是用来住的
、不是用来炒的定位”以来
，2018年
、2019年及2020年举行的中央经济工作会议均提及了“房住不炒”
，今年是中央经济工作会议第5次明确提及“房住不炒”
。
“十四五”规划纲要也强调了坚持房子是用来住的
、不是用来炒的定位
。可以预见的是
，“房住不炒”作为顶层设计
， 将是指导房地产和住房工作的长期方针
。
在12月11日召开的“2021-2022中国经济年会”上
，国家发改委副主任
、国家统计局局长宁吉喆在解读中央经济工作会议时
，除重申中央经济工作会议对房地产内容的表述外
，还强调了“房地产是支柱产业
，住房更是居民的消费”
。
今年下半年以来
，房地产市场经历了深度调整
，下行压力较大
，行业及相关产业链条均承受了不小的压力
。在“房住不炒”的总基调下
，高层的表态和发言
，无疑也肯定了房地产的重要地位
。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐分析称
，未来政策将侧重引导市场预期平稳
，既包括房地产市场不会持续下行
，不会爆发系统风险的预期引导
；也包括“房住不炒”长效机制不会改变
，各方不能抱有“刺激房地产
、炒作房地产“的心态
。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示
，无论后续对于刚需和改善型购房需求如何支持
，炒房和投资投机的购房需求已经没有支持和市场
。所以
，各地在后续理解政策的时候
，即便可以放松政策
，也要严格守住这条红线
。
首提“探索新的发展模式”
值得注意的是
，在中央经济工作会议的涉房内容中
，首次提到了“探索新的发展模式”
。
事实上
，我国房地产行业经过二十多年的快速发展后
，行业正从增量开发到存量运营时代转变
，过去企业通过高杠杆
、高负债实现高速发展
、快速扩张的模式弊端已逐渐显现
。同时
，对于地方政府而言
，过去依赖房价
、地价上涨驱动的“土地财政”模式也急需转变
。
许小乐认为
，“探索新的发展模式”将推动房企开发模式转型
。当前我国房地产企业长期发展过程中形成的高周转
、高杠杆开发模式已经难以为继
，部分企业爆发债务危机
，需要采取疏堵结合的方式
，加快引导房企转型升级
，从发展模式上防范和化解房地产金融风险
。房地产开发企业应探索新的发展模式
，结合社会发展趋势
、住房需求演变规律和企业自身优势
，参与租赁业务
、社区养老
、老旧小区改造
、物业管理服务等领域
，实现多元化转型
。
严跃进表示
，未来房地产依赖房价和地价上涨以获利的模式将不再可行
，住房市场发展将从增量市场为主转向增量
、存量市场共同发展
，保障性租赁住房
、租购并举模式等将得到进一步推进
。此外
，未来在存量房地产发展模式
、房地产税等方面的新政策或值得期待
。
坚持租购并举
在住房租赁方面
，此次中央经济工作会议提出“坚持租购并举
，加快发展长租房市场
，推进保障性住房建设”
。
相较于去年中央经济工作会议在住房租赁方面提及的关于长租房
、租购同权
、土地供应
、市场整顿
、租金调控等细化要求
，尽管此次会议对于住房租赁市场政策的细节提及较少
，不过
，这并不代表高层不重视多层次租赁市场的建设
。
近期
，北京市十五届人大常委会对《北京市住房租赁条例（草案）》进行了审议
，业内人士预计
，各地或陆续将住房租赁上升到地方立法的层面
，未来租售并举有望获进一步的政策支持
。而此前
，住房和城乡建设部部长王蒙徽也表示
，“十四五”期间
，将以发展保障性租赁住房为重点
，进一步完善住房保障体系
，增加保障性住房的供给
。
中国社会科学院生态文明研究所理论研究室主任王业强表示
，住房租赁市场发展是一个长期过程
，目前仍有诸多制约因素
，未来需要制度和政策的进一步规范
。自提出“租售同权”以来
，情况有所改善
，但短时期并不能实现真正的同权
，还需要进一步改善
。
同时
，诸葛找房数据研究中心负责人王小嫱预测
，保障性租赁住房供应比例有望加大
。保障房是住房市场的供应来源之一
，首要目的是解决低收入群体的住房问题
，是政策关注的重点之一
。
合理住房需求受支持
中央经济工作会议明确
，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求
。
相关研究机构指出
，“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”与12月6日中央政治局会议的提法一致
。合理的需求包括首次购房需求和改善性购房需求
，也可以简单理解为首套和二套购房需求
，这都是政策支持的
。预计信贷政策对首套
、改善性住房需求的支撑力度将不断放大
。
严跃进亦认为
，此次政策和中央政治局会议精神一致
，将“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”写进去
，后续应该会有一些变化要注意
：第一
、合理住房需求包括刚需和改善型需求
，后续土地
、信贷
、税费方面会给予保障
。第二
、商品房市场的发展获得支持
，房企的市场地位有所上升
。第三
、合理住房需求包括租和购
，这都将面临鼓励和支持
。
促进房地产业良性循环和健康发展
近几年
，高层对于房地产业出台的一系列措施
，事实上都是在围绕行业的长期平稳发展做文章
。在12月6日召开的中共中央政治局会议中
，就明确提出
，促进房地产业健康发展和良性循环
。
而此次中央经济工作会议也进一步明确了“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”
。
不过
，值得注意的是
，相较此前中央政治局“促进房地产业健康发展和良性循环”的表述
，中央经济工作会议把“良性循环”的表述放在前面
，而“健康发展”放在了后面
。这样的排序
，严跃进认为
，对于理解后续的政策目标有积极的作用
。
在严跃进看来
，当前房地产市场确实陷入了难以良性循环的矛盾和尴尬
，比如说银行信贷方面的支持力度不大
，导致市场迅速降温
，今年很多城市出现了新房交易连续下跌6个月的态势
，并衍生出了房企经营风险和债务风险
，这本身就说明“市场-企业-居民家庭”之间的房地产要素流通不顺畅
，致使房地产运行效率不高
、房地产风险明显增大。所以从这个角度看
，只有房地产市场的“市场-企业-居民家庭”之间实现了良性循环
，房地产才能真正迎来健康发展的空间
。
王业强表示
，与过去限制房地产为主的政策相比
，“良性循环”提法中蕴藏更积极的含义
。“过去房地产投资炒作和金融化比较严重
，是一个单向的循环
，亦即资金单向流动
，未与国民经济和双循环格局形成良性互动
。”
同时
，中国人民大学国发院城市与房地产研究中心主任况伟大指出
，房地产防风险是实现良性循环和健康发展的关键
。而房地产债务风险是房地产风险的主体和防范重点
，一旦房地产债务大规模违约
，产生信用风险
，会对整个经济部门造成冲击甚至危机
。房企开发贷风险是今年房地产最主要的风险
，也是明年防风险的重中之重
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